Rénover un bien ancien ou acheter un logement récent ?

La rénovation d'un logement énergivore peut permettre d'économiser beaucoup d'argent. En identifiant tous ces avantages et coûts financiers, il est maintenant possible d’évaluer si une rénovation en vaut la peine. Il reste un obstacle : les avantages financiers, tels qu'une valeur de revente plus élevée et des factures d'énergie moins élevées, se manifestent principalement dans un avenir (lointain), alors qu'il faut investir tout de suite. Ceux qui rénovent leur logement aujourd'hui et ne le vendent que dans 20 ans ne verront la plus-value réalisée qu'au moment de la vente. Mais un avantage financier que l'on ne reçoit que dans 20 ans a moins de valeur aujourd'hui. Tout sera devenu plus cher entretemps, de sorte qu'avec la plus-value libérée, on pourra également acheter moins qu'aujourd'hui. Pour en tenir compte, nous calculons toujours tous les avantages et coûts financiers comme s'ils étaient déjà réalisés aujourd'hui (taux d'actualisation de 2% par an). Notre analyse montre que les acheteurs qui ont le courage d'investir dans un logement à rénover et de le rendre entièrement économe en énergie sont souvent mieux lotis financièrement à long terme que les acheteurs qui optent pour l’achat d’un logement coûteux, mais économe en énergie. Les propriétaires et les investisseurs seraient également bien avisés de rénover leurs logements énergivores avant de les vendre. Si le score PEB passe de F à A, l'avantage financier actualisé s'élève en moyenne à 57 000 euros pour une maison mitoyenne, 50 000 euros pour une maison 4 façades et 12 000 euros pour un appartement.Il est toutefois important de noter que les gains les plus importants sont réalisés lors de la rénovation permettant le passage du label F vers le label D (orange). La rénovation permettant de passer de l'étiquette D vers A (gris) est moins intéressante.L'avantage financier de la rénovation d'une maison mitoyenne et d'une maison 4 façades de l'étiquette énergétique D à A reste positif, mais il est considérablement plus faible. Pour une maison mitoyenne, l'avantage est de 14 500 euros, tandis que pour une maison 4 façades, il est de 7 000 euros.

Pour les maisons mitoyennes, le score PEB a un impact plus important sur la valeur de la maison que pour les maisons 4 façades, en particulier pour les étiquettes PEB les plus élevées. Cela peut s'expliquer par le fait que les maisons mitoyennes sont principalement situées dans des zones urbaines, où les acheteurs sont plus aisés et attachent une grande importance à un meilleur score PEB. Pour un appartement, l'avantage financier devient même négatif si l'on passe de l'étiquette D à A. De nombreux appartements sont achetés par des investisseurs en vue d'être loués et le score PEB a moins d'influence sur les prix de location que sur les prix de vente. Les locataires prévoient souvent de n'habiter l'appartement que temporairement, ce qui limite leur volonté de payer un loyer supplémentaire pour une étiquette A. Par conséquent, les investisseurs sont également moins enclins à payer beaucoup plus pour un bien immobilier avec un meilleur score PEB, car cet investissement supplémentaire ne se traduit pas toujours entièrement par un loyer plus élevé, ce qui pèse sur le rendement de l'appartement.

Plus le label PEB est bon, moins il devient intéressant de fournir des efforts supplémentaires. En effet, plus le score PEB est élevé, plus la valeur du logement augmente lentement. Par conséquent, avec une étiquette PEB plus élevée, les coûts de rénovation ne se traduisent pas toujours entièrement par une valeur plus élevée du bien immobilier. Lorsque nous analysons l'influence de la note énergétique sur la valeur d'un bien immobilier, nous constatons qu'il y a une nette inflexion autour de l'étiquette D. Actuellement, l'étiquette D est considérée comme la norme. Les logements qui obtiennent une moins bonne note et qui sont donc soumis à l'obligation de rénovation sont considérées comme inférieures par de nombreux acheteurs.

Cette constatation est importante pour les propriétaires de logements énergivores. En améliorant le score PEB de F ou E à D, il est possible de réaliser une belle plus-value. Toutefois, si l'on poursuit les travaux de rénovation, cela devient de moins en moins intéressant d'un point de vue financier, du moins dans le contexte actuel.

En résumé, les acheteurs qui investissent dans la rénovation énergétique complète d'un logement énergivore peuvent réaliser un meilleur choix financier à long terme que ceux qui optent pour des logements déjà économes en énergie. Il existe d'importantes opportunités sur le marché de la rénovation, où l'achat, la rénovation énergétique et la revente peuvent constituer une excellente affaire, surtout si une partie des travaux peut être effectuée soi-même. Cette approche est bénéfique non seulement pour les primo-accédants, mais aussi pour les propriétaires et les investisseurs. Passer d'un label énergétique E ou F à D peut générer une belle plus-value, mais cet avantage financier diminue progressivement et peut même devenir négatif par la suite. Cela est dû en partie au fait que le marché n'a pas encore totalement intégré les réglementations plus strictes à venir. À mesure que ces réglementations deviennent plus strictes, la différence de prix entre les biens étiquetés A et ceux moins énergivores devrait augmenter, rendant ainsi plus avantageux à long terme le fait de continuer à rénover jusqu'à obtenir une étiquette A.