Le droit de préférence pour les locataires vivant à Bruxelles

Le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a donné son accord au projet d'ordonnance de la secrétaire d'État Nawal Ben Hamou, qui vise à accorder aux locataires un droit de préférence lors de la vente du logement qu'ils occupent.

Bien que ce mécanisme puisse sembler novateur par rapport à la législation actuelle régissant la vente et la location en Belgique, il convient de noter que le droit de préférence existe en France depuis 1989 et existait en Belgique depuis plus d'un siècle dans le cadre de la réglementation sur le bail à ferme.

Actuellement, le Code bruxellois du logement impose au bailleur l'obligation d'informer son locataire, par lettre recommandée ou par l'intermédiaire d'un huissier, de son intention de vendre le logement qu'il occupe. Cette obligation concerne tous les logements utilisés comme résidence principale et s'applique uniquement aux ventes de gré à gré, à l'exclusion des ventes publiques volontaires, par exemple.

Cependant, ce droit d'être informé de la mise en vente ne confère aucun droit de préférence ou de préemption au locataire. Il lui permet au mieux de reprocher à son bailleur de ne pas l'avoir informé de son intention de vendre. L'objectif de ces mesures était néanmoins de permettre au locataire d'un logement loué d'acquérir l'immeuble dans lequel il vit avant tout autre tiers.

Le nouveau texte est plus contraignant, car désormais le propriétaire devra transmettre au locataire le prix et les conditions de la vente, ainsi que l'existence d'un véritable droit de préférence. Le locataire aura alors 30 jours pour accepter ou refuser l'offre de vente. En cas de refus ou d'absence de réponse dans ce délai, le propriétaire pourra proposer le bien à un tiers ou le mettre en vente publique.

Il est important de noter que si le bien est finalement proposé à un autre acquéreur à des conditions plus favorables, le propriétaire devra en informer le locataire, qui disposera de 6 jours pour exercer son droit de préférence. Toutefois, ce nouveau système ne s'appliquera qu'aux baux de résidence principale de longue durée (9 ans ou plus) et exclura les baux de courte durée, les baux de colocation et d'étudiants, ainsi que les baux de logements multiples. Les ventes entre membres de la même famille, les ventes liées à des fusions, des liquidations de société ou des apports en société, la vente de nue-propriété ou d'usufruit, ainsi que les ventes en viager ne seront pas soumises à ce droit de préférence.

En ce qui concerne les sanctions, le nouveau texte prévoit que les notaires et les agents immobiliers auront l'obligation de vérifier le respect de ces nouvelles règles, notamment en s'assurant que le locataire a été informé de la mise en vente. Les professionnels qui ont assisté le vendeur-bailleur pourraient également être tenus de conseiller le propriétaire sur ses obligations en matière de droit de préférence.

Ce texte entrera en vigueur 10 jours après sa publication au Moniteur belge. Les nouvelles dispositions ne s'appliqueront pas aux ventes en cours à la date de l'entrée en vigueur.