Droits du locataire en cas de vente du bien

Si le propriétaire envisage de mettre en vente un bien immobilier loué, il doit d'abord informer le locataire, de préférence par lettre recommandée. Cette communication vise à permettre aux deux parties de convenir d'une visite du bien et éventuellement à donner au locataire l'opportunité de demander l'enregistrement du bail pour garantir sa validité ou de faire une offre d'achat.

À Bruxelles, à partir du 1er janvier 2024, dans la région de Bruxelles-Capitale, le locataire a un "droit de préférence". Cela signifie concrètement que si un propriétaire souhaite vendre un bien loué comme résidence principale, le locataire aura la priorité pour acquérir le logement qu'il occupe. Cette disposition ne s'applique pas aux baux de courte durée (3 ans ou moins).

En ce qui concerne la procédure, le propriétaire bruxellois devra informer le locataire de la mise en vente du bien loué par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire disposera alors de 30 jours pour accepter l'offre, qui est non négociable en termes de prix et de conditions. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les 30 jours, le bien sera mis sur le marché de manière conventionnelle.

Dans les autres régions, le droit de préemption ou de préférence n'existe pas généralement. Cependant, si une telle clause est incluse dans le contrat de bail, elle devra être respectée.

Ensuite, la vente n’entraîne pas la résiliation du contrat de bail.  La vente par le propriétaire initial n'est pas un motif valable de résiliation du contrat de bail pour le locataire.

Le locataire est même tenu de demeurer dans le bien jusqu'à ce que la propriété soit vendue. En d'autres termes, le bail reste en vigueur jusqu'à la finalisation de la vente chez le notaire, moment où l'acheteur devient le nouveau propriétaire légal.

Le nouveau propriétaire qui acquiert l’immeuble dans le but de le louer conservera le bail initial. Ce qui signifie que le loyer ne peut pas être augmenté tant que le bail est en cours. Cependant, si le nouveau propriétaire envisage d'habiter lui-même le bien ou de le faire occuper par un membre de sa famille ou de réaliser des travaux importants, pourra résilier le bail selon les mêmes conditions que le propriétaire initial.

Il est important de connaître les délais et préavis à respecter lors de la résiliation d'un contrat de bail. Si le bail a une "date certaine", c'est-à-dire s'il a été enregistré par le propriétaire initial, le nouveau propriétaire est tenu de le respecter. Par exemple, si le bail a une durée de 9 ans, le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois, par exemple.

Pour qu'il y ait une "date certaine", le bail doit être enregistré, au moins l'un des signataires du bail doit être décédé, ou le bail doit être mentionné dans un acte notarié. Cette "date certaine" est cruciale pour protéger les droits du locataire, ce qui souligne l'importance pour le propriétaire et l'intérêt pour le locataire de faire enregistrer le bail, une obligation légale généralement peu coûteuse.